[재개발 분석] 성남 구도심 대장 재개발 지역 수진1구역 사업성/입지분석

 

수진1구역은 57개동 5,668세대의 대단지 아파트로 재개발을 추진중인

성남 구도심의 대장 재개발지역입니다.

수진1구역의 재개발현황과 입지, 투자가치에 대해 차례로 분석해보겠습니다.

 

시공사

 

시공사로 선정된 메가시티사업단은

다수의 시공사가 지분을 나눠갖고 있는 컨소시엄입니다.

메가시티 사업단 건설사 지분

대우건설 50%
현대건설 30%
대림건설(이편한세상) 20%

 

교통

 

수진1구역은 신흥1구역과 마찬가지로 8호선 수진역의 역세권에 위치하고 있습니다.

추가적으로 8호선/분당선 모란역의 위치가 수진역에서 지하철로 한 정거장 밖에 되지않아

8호선/분당선 더블 역세권으로 불 수 있습니다.

 

학군

 

 

성남수정초등학교

경기도 성남시 수정구 제일로123번길 9

수진역 8호선

경기도 성남시 수정구 산성대로 200

동광중학교

경기도 성남시 중원구 원터로 84 동광고등학교

동광고등학교

경기도 성남시 중원구 원터로 84 동광고등학교

 

초등학교의 경우 수정초에 전부 배정받을 것으로 예상됩니다.

참고적으로, 수정초는 재개발 일정에 맞춰 증축예정이라고 합니다.

인접 중학교는 동광중, 고등학교는 풍생고등이 있습니다

학군면에서는 크게 메리트가 없는 지역입니다.

 

산업지구

 

 

반대로 산업지구면에서는 큰 메리트가 있습니다.

주변에 판교테크노벨리/하이테크벨리/분당업무지구가 가까이 위치해있어

고연봉 IT 산업에 종사하는 회사원들의 수요를 노려볼 수 있습니다.

 

예상건축규모

 

수진 1구역은 고도제한 구역으로 현재까지 최대 15층까지만 재건축이 가능합니다

확정적이지는 않지만 고도제한완화를 두고 시와 협의중이라고 합니다.

지하7층 ~ 지상 15층(고도제한 완화가능)

 

예상 국평(84타입) 규모

84타입은 1927세대가 될 것으로 예상됩니다.

84타입을 분양받기 위해서는

평균 19평(66제곱미터)의 대지지분을 보유해야합니다.

추가적으로 104 타입은 20평 후반으로 사야 안전한 것으로 평가되고 있습니다.

 

사업진행현황

 

현재 사업시행인가 준비중으로 지난연말 서류 제출을 완료했습니다.

현재 성남시와 협의중인 사항이 있어 인가가 늦어지고있습니다.

시와 협의중인 사항은 다음과 같습니다.

 

1.설계변경

일부구역의 지반을 깎아서 18층으로 올리는 계획을 제출하였으나

원래 지반대로 공사할 것(15층)을 성남시측에서 요구하고 있습니다.

방음벽또한 5미터로 설계하였으나 시에서는 방음벽의 높이를

30 미터로 요구하고 있는상황입니다.

교통환경영향평가는 거의 완료됐습니다.

올해 사업시행인가 가능할 것으로 예상됩니다.

 

지분거래가격(2024.08 기준)

현재 수진1구역의 지분은 84 타입을 분양받을 수 있는 지분을 기준으로

7억 초중반선에서 거래되고 있습니다.

여기에 추가분담금이 1억 초중반으로 예상되어

실제 투자가격은 8억 중반대로 예상됩니다.

아래의 표 참고바랍니다.

 

입주예상시기

 

2032년으로 예상됩니다

 

총평

 

현재 대출포함 3억정도면 초기 투자가 가능합니다.

예상 매매가는 주변 아파트 단지 기준으로 11억정도로 예상됩니다.

참고적으로 주변에 위치한 산성역 포레스티아가 최고가 14억을 찍고 현재 11억 정도에 거래되고 있습니다.

 

 

산성역포레스티아

경기도 성남시 수정구 수정로 319

 

수진 1구역의 추가적인 장점은 다음과 같습니다.

비규제 지역 2년 보유시 12억이하 양도세 비과세로

입주권이 되더라도 전매제한 없음

단점은 예상수익을 보면 현재 분양권의가격은 매력적이나

총 투자금액이 크다는 점입니다.

투자용으로는 목돈이 묶이기 때문에 아쉬운점이 있지만

입지나 주변 시세나내집마련을 위한 정비사업으로는 꽤나 매력적인 투자처라고 볼 수 있습니다.